Reporte de Viabilidad de ADU para Casa Unifamiliar en San José

Figura: Vista frontal de una casa unifamiliar de dos pisos en un lote de ~6,000 pies cuadrados (Nota: los números específicos han sido ocultados para protección de privacidad)[1][2].

Descripción General de la Propiedad y Zonificación

Descripción de la Propiedad: Esta propiedad es una residencia unifamiliar de 4 dormitorios y 2.5 baños en una tranquila área residencial de San José, construida a finales de los años 1990 en un lote de ~6,000 pies cuadrados (Nota: los detalles específicos han sido ocultados para protección de privacidad)[3]. La casa tiene un garaje para dos autos y una designación de zonificación de Desarrollo Planificado (PD) (zona "A-PD")[4]. En San José, los ADUs generalmente están permitidos en zonas residenciales unifamiliares (incluyendo zonas PD, siempre que los ADUs no estén explícitamente prohibidos)[5][6]. La designación del Plan General para este vecindario es probablemente Vecindario Residencial, que apoya viviendas unifamiliares. No hay indicación de que la propiedad esté en ninguna superposición especial (distrito histórico, etc.), por lo que aplican las regulaciones estándar de ADU de la ciudad y el estado. El lote más grande y el diseño ofrecen "todo tipo de posibilidades" para un ADU, según el listado anterior de la casa[7].

Consideraciones de Zonificación: Estar en una zona PD significa que se debe verificar si el permiso PD tiene restricciones de ADU. Sin embargo, el código de San José (alineado con la ley estatal) ahora permite ADUs en cualquier lote con una casa unifamiliar en una zona PD a menos que esté expresamente prohibido[5]. No se nota tal prohibición para este desarrollo, por lo que un ADU debería estar permitido por derecho. El PD probablemente sigue los estándares unifamiliares R-1, que el ADU también debe respetar (por ejemplo, uso, retranqueos, altura). Usaremos la Lista de Verificación Universal de ADU de la ciudad (Boletín #210) como guía para determinar la viabilidad[8][9]. Los estándares de desarrollo clave se resumen a continuación.

Estándares y Restricciones de Desarrollo de ADU

Estándares Dimensionales (Retranqueos, Altura, Cobertura)

Ubicación y Retranqueos: Un ADU independiente debe estar ubicado en el patio trasero o al menos a 45 pies de la línea de propiedad frontal[9][10]. Esto significa que el ADU no puede proyectarse en el patio delantero. Los retranqueos laterales y traseros son generalmente de 4 pies mínimo para un ADU independiente (los ADUs de planta baja potencialmente pueden acercarse hasta 3 pies si se usan paredes resistentes al fuego)[11]. Para un ADU de dos pisos, el segundo piso debe estar al menos a 4 pies de las líneas de propiedad, y no debe haber balcones o ventanas que den cerca de los vecinos dentro de 15 pies de la línea del lote[12]. En un lote de esquina, también aplica un retranqueo lateral de calle de 4 pies[13]. El lote existente probablemente tiene servidumbres de servicios públicos estándar de 5 pies a lo largo de las cercas, por lo que efectivamente un retranqueo de ~5 pies es prudente (no se permite construcción en la servidumbre)[14].

Conclusión: El patio trasero de esta propiedad parece tener espacio abierto detrás de la casa y debería acomodar un ADU independiente que cumpla con la regla de retranqueo trasero/lateral de 4 pies (no hay invasiones o estructuras conocidas en el camino, según las fotos del listado). El ADU también debe mantener al menos 6 pies de separación de la casa principal para seguridad contra incendios[15] (San José requiere una distancia horizontal clara de 6 pies entre las paredes del ADU y cualquier otro edificio en el lote). Esta separación es alcanzable dado el tamaño del patio (la casa está aproximadamente centrada en el lote con un patio trasero modesto, dejando área de patio abierta).

Límites de Altura: San José permite ADUs independientes de hasta 18 pies de altura para diseños de un piso, o hasta 24 pies si se construye un ADU de dos pisos (los ADUs de dos pisos están permitidos en propiedades unifamiliares)[16]. La casa principal es de dos pisos; una adición de ADU adjunta teóricamente podría igualar la altura de la casa, pero aquí nos enfocamos en una unidad independiente. Un ADU de un piso (hasta ~18 pies de altura) cumpliría fácilmente con los límites de altura; incluso un ADU de dos pisos de 24 pies podría estar permitido si se diseña apropiadamente[17]. Sin embargo, un ADU de segundo piso tiene consideraciones adicionales de retranqueo y privacidad como se señaló. La mayoría de los propietarios eligen ADUs de un piso por simplicidad y costo.

Conclusión: Un ADU de un piso de hasta 16-18 pies de altura es factible y se mezclaría con el vecindario. La altura no es un factor limitante en este lote, siempre que se sigan los límites estándar (y como no hay ADU junior en el sitio, la altura completa de 18 pies está permitida por la ley estatal)[16].

Cobertura y Tamaño del Lote: Para lotes de menos de 9,000 pies cuadrados, San José permite un ADU independiente de hasta 1,000 pies cuadrados de tamaño[18]. Sin embargo, el ADU también debe obedecer la "Regla de Cobertura del Patio Trasero": las estructuras (cobertizos, ADU, etc.) no pueden cubrir más del 40% del patio trasero, o hasta 800 pies cuadrados, lo que sea mayor[19]. El patio trasero se define como el área entre la parte trasera de la casa principal y la línea de propiedad trasera, a través del ancho completo del lote[19]. En este caso, el lote es de ~6,000 pies cuadrados con una casa de dos pisos de ~1,000 pies cuadrados de huella, por lo que el patio trasero podría ser del orden de ~1,500-2,000 pies cuadrados (estimación aproximada). El cuarenta por ciento de, digamos, un patio trasero de 2,000 pies cuadrados es 800 pies cuadrados. Por lo tanto, prácticamente ~800 pies cuadrados puede ser el ADU más grande que cabe sin una varianza, a menos que el patio sea más grande. (La ordenanza permite "800 pies cuadrados o 40%, lo que sea mayor", por lo que 800 está efectivamente garantizado)[19]. En cualquier caso, la ley estatal otorga al menos un ADU de 800 pies cuadrados en cualquier lote, incluso si las reglas de cobertura entran en conflicto[19]. Por lo tanto, un ADU de tamaño mediano (por ejemplo, 600-800 pies cuadrados) debería ser factible.

Conclusión: Un ADU en el rango de 600-800 pies cuadrados es ideal para evitar problemas de cobertura. Una unidad de 1,000 pies cuadrados podría ser posible si el patio trasero es lo suficientemente grande; necesitaría un plan de sitio cuidadoso para asegurar que no exceda el 40% de cobertura del patio trasero. Notablemente, si también se planeara un JADU (ADU Junior) dentro de la casa, entonces cualquier ADU independiente estaría limitado a 800 pies cuadrados[20], pero aquí asumimos solo un ADU.

Requisitos de la Parcela (Tamaño del Lote, Configuración, Código)

Tamaño del Lote y Código de Zonificación: La parcela es de aproximadamente 6,000 pies cuadrados (Nota: los números específicos han sido ocultados para protección de privacidad)[21] y está zonificada A-PD (Desarrollo Planificado). San José ya no tiene un tamaño mínimo de lote para ADUs (la ciudad eliminó el mínimo antiguo de 5,445 pies cuadrados, alineándose con la ley estatal)[22][23]. Incluso los lotes pequeños (>=3,000 pies cuadrados) pueden tener un ADU ahora, por lo que este lote de ~6,000 pies cuadrados califica fácilmente. La sección 20.30.150 del código de zonificación gobierna los ADUs en San José y, por extensión, este lote PD (que está sujeto a los estándares R-1). No hay zonas de superposición únicas (como histórica, costera o distritos de uso especial) que apliquen a esta dirección, por lo que se mantienen las reglas estándar. La zonificación PD significa que el desarrollo tenía estándares personalizados (quizás retranqueos más pequeños para la casa principal, etc.), pero para los ADUs la ciudad los permite si se cumplen los estándares equivalentes R-1[5].

Estacionamiento y Tarifas

Requisitos de Estacionamiento en el Sitio

Bajo la ley estatal y el código de San José, no se requiere espacio de estacionamiento adicional para un ADU si se cumplen ciertas exenciones comunes, tales como: el ADU está a ½ milla del transporte público, o tiene menos de 750 pies cuadrados, o es una conversión de espacio existente (como un garaje)[28]. En este caso, necesitamos verificar la proximidad del tránsito. La casa está cerca de carreteras principales; hay líneas de autobús en las calles arteriales cercanas. Si una parada de autobús en una ruta está dentro de 0.5 millas, eso califica como "transporte público" para la exención de estacionamiento. Asumiendo que lo está (probablemente sí, dada la cobertura de autobús del área), no se requiere espacio de estacionamiento para el ADU[28].

Tarifas de Desarrollo

Una ventaja importante de mantener un ADU por debajo de 750 pies cuadrados es la evitación de muchas tarifas de impacto. Según la ley estatal (efectiva en 2020), los ADUs < 750 pies cuadrados están exentos de tarifas de impacto, incluyendo tarifas de parques y escuelas[30]. Para ADUs ≥ 750 pies cuadrados, las tarifas de impacto pueden cobrarse proporcionalmente al tamaño de la unidad. En San José:

Tarifas de Impacto Escolar: A partir del 1 de enero de 2020, los distritos escolares locales no pueden cobrar tarifas por ADUs <750 pies cuadrados[30]. Para ≥750 pies cuadrados, el propietario debe consultar con los distritos sobre las tarifas[30]. Típicamente, estas tarifas son del orden de ~$3-4 por pie cuadrado de la nueva unidad.

Tarifas de Dedicación de Parques: La Tarifa de Impacto de Parque de San José se exime para ADUs < 750 pies cuadrados[30]. Para ADUs más grandes, la tarifa depende del área y la ubicación.

Consideraciones de Infraestructura y Servicios Públicos

Capacidad y Conexiones de los Sistemas de Servicios Públicos

Electricidad: La casa existente de finales de los 1990 probablemente tiene un panel eléctrico principal de 100 amperios o 200 amperios. Agregar un ADU aumentará la carga (iluminación adicional, electrodomésticos, posiblemente HVAC). PG&E (la empresa de servicios públicos eléctricos) recientemente ha estado requiriendo medidores eléctricos separados para ADUs en nuestra área[38]. Esto significa que el ADU podría necesitar su propio medidor y acometida. Eso puede agregar costo (~$2,000 o más) para un nuevo medidor/principal.

Suministro de Agua: La casa es servida por San Jose Water Company (muy probablemente, dado el área). Los ADUs generalmente pueden conectarse a la línea de suministro de agua existente y compartir el medidor (la ciudad no exige un medidor de agua separado para un ADU). La presión debería ser suficiente para un baño/cocina adicional.

Alcantarillado: La casa está conectada al alcantarillado público[43][44]. El ADU puede conectar su línea de alcantarillado a la línea lateral existente de la casa (o directamente a la principal de alcantarillado de la ciudad si se prefiere).

Gas: La casa existente probablemente tiene servicio de gas (para calefacción, calentador de agua, estufa). Para un ADU, se podría extender la línea de gas, pero muchos propietarios ahora eligen ADUs totalmente eléctricos para simplificar y cumplir con los códigos de Construcción Verde.

Cumplimiento de Riesgos y Ambientales

Riesgos Geológicos y Sísmicos

Zona Sísmica (Licuefacción): San José está en una región sísmicamente activa. Muchas partes del Valle de Santa Clara (especialmente las áreas bajas anteriormente pantanosas o de arroyos) están designadas dentro de la Zona de Riesgo Sísmico del Estado de California para Licuefacción. Si es así, la ciudad requiere una Autorización Geológica antes de emitir permisos de construcción[53][54].

Riesgo de Inundación

Zona de Inundación FEMA: Esta propiedad parece estar en la Zona X (sombreada) o Zona X (no sombreada), que son áreas de riesgo mínimo de inundación fuera de la llanura de inundación de 100 años. No está en un Área Especial de Riesgo de Inundación (SFHA) como la Zona A o AE. Esto significa que el ADU no necesita ser elevado por encima de la elevación de inundación base.

Opciones de Diseño y Recomendaciones

Dadas las restricciones y oportunidades del sitio, presentamos tres opciones de diseño de ADU para consideración:

Opción 1: ADU Estudio Compacto (~500 pies cuadrados)

Descripción: Una unidad pequeña y eficiente tipo estudio o de 1 dormitorio perfecta para ocupantes solteros o parejas. Este tamaño se mantiene bien por debajo del umbral de 750 pies cuadrados, evitando todas las tarifas de impacto.

Beneficios:

• Costo de construcción más bajo (~$100,000-$150,000 total)
• Sin tarifas de impacto escolar o de parques
• No se requiere estacionamiento
• Línea de tiempo de aprobación y construcción más rápida

Opción 2: ADU de Un Dormitorio (~650-700 pies cuadrados)

Descripción: Una unidad cómoda de un dormitorio con espacios separados de sala, cocina y dormitorio. Todavía por debajo de 750 pies cuadrados para evitar la mayoría de las tarifas.

Beneficios:

• Buen equilibrio entre espacio y eficiencia de costos
• Todavía evita tarifas de impacto si se mantiene por debajo de 750 pies cuadrados
• Mayor atractivo de alquiler ($1,800-$2,200/mes estimado)

Opción 3: ADU de Dos Dormitorios (~800 pies cuadrados)

Descripción: Una unidad completa de dos dormitorios adecuada para familias pequeñas o compañeros de cuarto. Maximiza el tamaño permitido de ADU para el lote.

Beneficios:

• Máximo potencial de ingresos por alquiler ($2,200-$2,800/mes estimado)
• Atrae a familias y arrendatarios a largo plazo
• Mejor adición de valor a la propiedad a largo plazo

Desventajas:

• Activa tarifas escolares y de parques (adicionales ~$3,000-$5,000)
• Mayor costo de construcción (~$160,000-$220,000)

Análisis de Costos y Cronograma

Costos de Construcción

Basado en las condiciones actuales del mercado de San José (2025):

Costos Duros (Construcción):

• Acabado básico: $200-$250/pie cuadrado
• Acabado de nivel medio: $250-$300/pie cuadrado
• Acabado de alta gama: $300-$400/pie cuadrado

Para un ADU de 700 pies cuadrados con acabados de nivel medio: ~$175,000-$210,000

Costos Blandos:

• Diseño/Arquitectura: $5,000-$15,000 (menos con planes pre-aprobados)
• Permisos y tarifas: $5,000-$15,000
• Conexiones de servicios públicos: $5,000-$15,000
• Paneles solares: $4,000-$6,000
• Contingencia (10%): $15,000-$25,000

Estimación Total del Costo del Proyecto:

• Estudio de 500 pies cuadrados: $100,000-$150,000
• Un dormitorio de 700 pies cuadrados: $140,000-$200,000
• Dos dormitorios de 800 pies cuadrados: $170,000-$240,000

Cronograma

Fase 1: Planificación y Diseño (1-3 meses)

• Evaluación del sitio y encuestas
• Desarrollo del diseño o selección del plan
• Estimaciones preliminares de costos

Fase 2: Permisos (2-3 meses)

• Presentar planos a la ciudad
• Revisión y revisiones del plan
• Emisión del permiso
• Coordinación de servicios públicos

Fase 3: Construcción (4-6 meses)

• Preparación del sitio y cimentación
• Estructura y techado
• Instalación mecánica/eléctrica/plomería
• Aislamiento y paneles de yeso
• Acabados y accesorios
• Inspecciones finales

Cronograma Total: 7-12 meses desde el inicio hasta la ocupación

Conclusión y Recomendaciones

Esta propiedad presenta una excelente oportunidad para el desarrollo de ADU. La propiedad cumple con todos los requisitos básicos y no tiene impedimentos mayores. Basado en nuestro análisis, recomendamos:

1. Proceder con un ADU de un dormitorio de 700-750 pies cuadrados para optimizar el equilibrio entre el costo de construcción, la evitación de tarifas y el potencial de ingresos por alquiler.

2. Considerar planes pre-aprobados para acelerar los permisos y reducir los costos de diseño.

3. Planificar sistemas totalmente eléctricos para simplificar las conexiones de servicios públicos y cumplir con los objetivos ambientales.

4. Presupuestar $150,000-$200,000 para el proyecto completo, incluyendo contingencias.

5. Comenzar con la coordinación de servicios públicos (PG&E para servicio eléctrico, San Jose Water para carta de flujo) ya que estos pueden tener largos tiempos de espera.

El ADU proporcionará un valor significativo a través de ingresos por alquiler, aumento del valor de la propiedad y flexibilidad de vivienda para la vida multigeneracional. Con la planificación y ejecución adecuadas, este proyecto puede completarse dentro de 12 meses y proporcionar décadas de beneficios.

Próximos Pasos

1. Programar consulta de ADU

Con el programa ADU Ally de San José (servicio gratuito)

2. Obtener encuesta preliminar del sitio

Para confirmar retranqueos y servidumbres

3. Revisar planes pre-aprobados

O entrevistar arquitectos

4. Obtener ofertas preliminares de construcción

De 2-3 contratistas

5. Confirmar financiamiento

(Préstamo de construcción, HELOC, o efectivo)

6. Presentar solicitud de permiso

Una vez finalizado el diseño

Referencias

[Información de la propiedad redactada para privacidad]

Nota: Las referencias específicas a direcciones y números de propiedad han sido eliminadas para proteger la privacidad mientras se mantiene el contenido técnico y educativo del reporte.